2018南宁土拍盘点:全年成交834万方，良庆区占比超4成

文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

2018年南宁土拍已经“翻篇”，这一年给你留下怎样的印象？透过克而瑞大数据、分析师点评，我们一起来回顾。

注：本文图表统计范围为南宁市主城区（未统计武鸣区，不含县份）经营性用地，包括纯住宅、商住、商办和综合用地，不含工业和其他用途。

一张图读懂2018南宁土地市场

深度分析

整体看，2018年南宁市一级土地市场供应量加大、成交量有所下滑，溢价率明显下降，地价趋于平稳。一方面新晋房企较为活跃，拿地欲望强烈，竞争依旧激烈；另一方面，房企拿地更为谨慎，为降低开发成本和风险，品牌房企更倾向于强强联合、优势互补，合作开发项目也相继增多。

全年成交量降价稳，吸金292亿

2018年南宁市经营性用地供应74幅，供应计容建面合计1071万㎡，同比上涨10%；成交59幅，成交计容建面合计834万㎡，同比下降16%；成交楼板价3501元/㎡，同比上涨13%；成交总金额约292亿元，同比下降5%。

从近5年南宁商品房/经营用地成交量价走势对比来看，商品房成交量、房价及地价呈上涨趋势，2018年南宁市商品房成交面积1498万㎡，商品房成交均价10701元/㎡；而2018年南宁土地成交量下降，主要受流拍、撤牌地块影响。

溢价率方面，南宁土地市场呈现逐年下降趋势，从2016年的66% ，到2017年33%，再到2018年溢价率已降至18%。南宁继续施行土地“限价”政策，以及旧城改造项目土地熟化投资人政策，成交地价将继续平稳走势，溢价率或进一步下降。

配建产权移交住房减少，房企趋于理性

目前南宁土地市场继续施行2017年5月颁布的土地“限价”政策，除了旧城改造项目地块，所出让含住宅用途地块，普遍采用“两限一竞”或“一限一竞”竞价方式。成交“含限价”地块共39幅，计容建面合计约635万㎡，占比整体成交比例76%。

相比2017年成交23幅配建产权移交住房地块、配建面积合计约44万㎡，2018年明显降温，房企拿地更为谨慎。2018年南宁市成交配建产权移交住房地块10幅、配建面积总计约13.82万㎡。

可见，土地“限价”虽拦住了大部分房企高价拿地的“冲动”，但限不住部分品牌房企势在必拿的“执着”，特别是新晋房企，不惜拍到限地价，并且竞配建较高比例的产权移交住房面积，也要在南宁开疆拓土，为布局广西版图奠定扎实基础。

未成交9幅，配建苛刻成主因

相比全国个别城市的高流拍，2018年南宁土地市场影响相对较小。过去一年，南宁未成交的经营性用地9幅，合计133万㎡，占比供应的比例约12%，其中流拍/流挂8幅，因故撤牌1幅；其中有2幅从新调整相关条件，“回炉”再出让并已成交。

这些地块未成交的主要原因有以下几个：（1）或是项目配建要求苛刻，开发利润空间被压缩，房企谨慎出手；（2）地段较偏，配套欠缺，市场客群基础较弱。（3）地块出让方本身原因，因故临时调整，撤销出让，择期再出让。

良庆占据成交量高位，青秀领跑成交楼板价

2018年良庆区成交363万㎡，是其他城区的3-4倍，占比整体的44%；今年成交地块总建面TOP10里，良庆区就占据7幅，单幅地块体量均超20万㎡，其中2幅体量达40万㎡，2幅体量达60万㎡。可以推测，未来一到两年，良庆区商品房供应将进一步加大，满足更多倾向五象新区购房者的置业需求。

成交楼板价上，2018年青秀区成交经营性用地楼板价4716元/㎡，其次是邕宁区4640元/㎡，其余4个城区楼板价在3000元/㎡上下小范围浮动。

青秀区成交5幅纯住宅地块和1幅商住地块均是低容积率，成交楼板价在5625-6900元/㎡，而凤岭北单幅13亩商办地块，竞价94轮后成交楼板价8640元/㎡，刷新区域商办用途地价新高。

邕宁区成交楼板价“逆袭”，主要是成交地块溢价率普遍在20%-40% ，房企竞拍该城区地块较为激烈，并且创造了2018年配建产权移交住房面积最多的单项目（多宗地块组成），配建面积高达8.7万㎡。

五象湖、五象南、兴宁东板块市场被看好

从各城区的房价地价比看，良庆区、兴宁区房价地价比的值相对较高，均超3.0，具有更大的溢价空间。

从板块成交热度图看，2018年五象湖板块总成交体量在120万㎡以上；五象南、兴宁东板块在90-120万㎡；良庆大庆南、五象三中、龙岗板块成交量在60-90万㎡，这几大板块将是未来一到两年商品房供应较为集中的板块，占据较大市场份额。

新晋房企不乏大牌，合作开发及旧改开发增多

从拿地房企来看，共有14家新晋房企，不乏全国销售百强房企、品牌实力企业——蓝光、新城住开、中南置地、建发、美的置业、中梁、首创钜大、红星美凯龙等。

受市场波动、政策影响，房企竞争依旧激烈，面对业绩、规模以及土储等方面综合考虑，对于项目体量较大或“陌生”区域的地块开发，房企间达成强强联手、合作开发的意图更为“默契”，2018年南宁主城区成交地块里合作开发的项目共9个，它们合作房企组合为——大唐+阳光城；大唐+世茂；大唐+阳光城+世茂；大唐+龙光+金科；合景+龙光+大唐+阳光城；新希望+盛天；大唐+阳光城+新希望；龙湖+金科+盛天；新中+万科。

2018年南宁成交的旧改用地共计11幅，分布西乡塘4块、江南3块、兴宁3块、青秀1块；参与开发的房企有华润、大唐、融创、建发、奥园+瀚德、威宁、大嘉汇、隆源等。

文末彩蛋

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